Umowa najmu mieszkania – dlaczego warto sporządzić ją u notariusza? 

Umowa najmu u notariusza

Umowa najmu mieszkania – dlaczego warto sporządzić ją u notariusza? 

Częstą praktyką jest spisywanie umów najmu bez notariusza. Niestety, również często zdarza się, że mamy problemy z właścicielem lub lokatorami. Brak opłat za wynajem ciągnący nieraz miesiącami, zniszczone ściany i meble to nierzadkie problemy związane z wynajmem mieszkań.

Aby zabezpieczyć się przed nieporozumieniami między stronami umowy, starajmy się w umowie zawrzeć jak najwięcej szczegółów, a na spotkaniu przed podpisaniem umowy porozmawiać na temat ewentualnie niejasnych jej aspektów.

Jak spisać umowę?

Najlepszym sposobem na ochronę praw wynajmującego, a także lokatora jest zgłoszenie się do notariusza i podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Ten rodzaj umowy został wprowadzony pod koniec 2009 roku i jest przeznaczony do wynajmu nie dłuższego niż 10 lat. Jego głównym atutem jest ułatwienie eksmisji w przypadku niepłacenia czynszu lub zdewastowania mieszkania przez najemcę. Umowa najmu okazjonalnego składa się z 4 elementów:

    1.  treści umowy najmu okazjonalnego;

    2.  oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji;

    3.  oświadczenia najemcy wskazującego lokal, w którym będzie mógł zamieszkać na wypadek przeprowadzenia egzekucji;

  4.  oświadczenia właścicieli tego lokalu lub osób posiadających prawo do dysponowania tym lokalem wyrażającego zgodę na zamieszkanie najemcy.

Oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji jest elementem, który koniecznie musi być sporządzony w formie aktu notarialnego. Chociaż pozostałe elementy tego nie wymagają, jest to także wskazane, choćby dlatego, że wynajmujący może sprawdzić tożsamość lokatora. Kancelaria notarialna ma dostęp do bazy zastrzeżonych dokumentów, w której zamieszczone są informacje na przykład o skradzionych  dowodach osobistych i paszportach.

Dobrą praktyką jest także sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ze spisem sprzętu znajdującego się w lokalu oraz informacją o liczbie przekazanych kompletów kluczy.

Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty jej podpisania. Właściciel zobowiązany jest odprowadzać podatek od najmu.

Eksmisja lokatora

Polskie prawo chroni lokatorów w przypadku zwykłej umowy najmu, nawet w przypadku rażących zaniedbań z ich strony. Ich eksmisja wiąże się zawsze z okresem wypowiedzenia oraz okresem ochronnym. W okresie od 1 listopada do 31 marca jest niemożliwa. Eksmisja lokatora często jest także nieskuteczna, ponieważ właściciel nie jest w stanie zapewnić lokatorowi lokalu zastępczego.

Dzięki oświadczeniom zawartym w umowie najmu okazjonalnego lokator ma zapewniony lokal zastępczy. Jeśli mimo to nie chce opuścić mieszkania, właściciel musi złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu wraz z żądaniem opuszczenia lokalu i wymaganymi załącznikami. Wtedy sąd wszczyna sprawę o eksmisję lokatora.