Umowa najmu mieszkania – dlaczego warto sporządzić ją u notariusza?
Częstą praktyką jest spisywanie umów najmu bez notariusza. Niestety, również często zdarza się, że mamy problemy z właścicielem lub lokatorami. Brak opłat za wynajem ciągnący nieraz miesiącami, zniszczone ściany i meble to nierzadkie problemy związane z wynajmem mieszkań.
Aby zabezpieczyć się przed nieporozumieniami między stronami umowy, starajmy się w umowie zawrzeć jak najwięcej szczegółów, a na spotkaniu przed podpisaniem umowy porozmawiać na temat ewentualnie niejasnych jej aspektów.
Jak spisać umowę?
Najlepszym sposobem na ochronę praw wynajmującego, a także lokatora jest zgłoszenie się do notariusza i podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Ten rodzaj umowy został wprowadzony pod koniec 2009 roku i jest przeznaczony do wynajmu nie dłuższego niż 10 lat. Jego głównym atutem jest ułatwienie eksmisji w przypadku niepłacenia czynszu lub zdewastowania mieszkania przez najemcę. Umowa najmu okazjonalnego składa się z 4 elementów:
1. treści umowy najmu okazjonalnego;
2. oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji;
3. oświadczenia najemcy wskazującego lokal, w którym będzie mógł zamieszkać na wypadek przeprowadzenia egzekucji;
4. oświadczenia właścicieli tego lokalu lub osób posiadających prawo do dysponowania tym lokalem wyrażającego zgodę na zamieszkanie najemcy.
Oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji jest elementem, który koniecznie musi być sporządzony w formie aktu notarialnego. Chociaż pozostałe elementy tego nie wymagają, jest to także wskazane, choćby dlatego, że wynajmujący może sprawdzić tożsamość lokatora. Kancelaria notarialna ma dostęp do bazy zastrzeżonych dokumentów, w której zamieszczone są informacje na przykład o skradzionych dowodach osobistych i paszportach.
Dobrą praktyką jest także sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ze spisem sprzętu znajdującego się w lokalu oraz informacją o liczbie przekazanych kompletów kluczy.
Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty jej podpisania. Właściciel zobowiązany jest odprowadzać podatek od najmu.
Eksmisja lokatora
Polskie prawo chroni lokatorów w przypadku zwykłej umowy najmu, nawet w przypadku rażących zaniedbań z ich strony. Ich eksmisja wiąże się zawsze z okresem wypowiedzenia oraz okresem ochronnym. W okresie od 1 listopada do 31 marca jest niemożliwa. Eksmisja lokatora często jest także nieskuteczna, ponieważ właściciel nie jest w stanie zapewnić lokatorowi lokalu zastępczego.
Dzięki oświadczeniom zawartym w umowie najmu okazjonalnego lokator ma zapewniony lokal zastępczy. Jeśli mimo to nie chce opuścić mieszkania, właściciel musi złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu wraz z żądaniem opuszczenia lokalu i wymaganymi załącznikami. Wtedy sąd wszczyna sprawę o eksmisję lokatora.
